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[M] Architektur und Stadtentwicklung [Zur Themenübersicht]
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andreas
  Geschrieben am: 4 Nov 2020, 08:24


Lebende Forenlegende


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QUOTE (Jean @ 30 Oct 2020, 11:56)
QUOTE (Hot Doc @ 30 Oct 2020, 11:49)
Da jammern ein paar Bauträger auf sehr hohem Niveau. Wäre ja auch wirklich schrecklich, wenn man mal die eine oder andere Millionen Gewinn nicht abschöpfen könnte!

Ich würde denen noch viel mehr Auflagen machen. Im Zweifel bauen halt die Genossenschaften. Die würden gerne, können sich die Grundstücke aber meistens nicht leisten, weil der Bauträger halt später auf dem Markt das doppelte verlangt und auch bekommt.

Du hast überhaupt keine Ahnung. Das eigentliche Problem sind die horrenden Grundstückspreise. Da sollte vorgegangen werden. Anders sieht es natürlich aus bei Bauträger die Eigentümer des Grundstücks seit Jahrzehnten sind.

Bei meinen Eltern wurde ein Grundstück für über 2. Millionen verkauft. Damit der Bauträger überhaupt was verdient müsste es für die Wohnungen mindestens 600.000 Euro verlangen (3 Zimmer)...

das Problem ist, daß man auf die teuren Grunstücke zu wenig bauen darf.... Ich hatte letztens im Arabellahaus zu tun, da kommt man pro Wohneinheit auf 5 qm Grund (plus ein bisslwas für die Flächen drumherum) Gut, man muß ja nicht überall solche Riesenhütten bauen, aber wenn du auf 1000 qm nur 6 Wohnungen baust, dann ist natürlich der Anteil des Grundstücks pro Wohnung sehr hoch....

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Jean
  Geschrieben am: 4 Nov 2020, 08:51


Lebende Forenlegende


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QUOTE (andreas @ 4 Nov 2020, 08:24)
Das Problem ist, daß man auf die teuren Grunstücke zu wenig bauen darf.... Ich hatte letztens im Arabellahaus zu tun, da kommt man pro Wohneinheit auf 5 qm Grund (plus ein bisslwas für die Flächen drumherum) Gut, man muß ja nicht überall solche Riesenhütten bauen, aber wenn du auf 1000 qm nur 6 Wohnungen baust, dann ist natürlich der Anteil des Grundstücks pro Wohnung sehr hoch....

Na bei meinen Eltern reizen sie schon das maximum aus der Baudichte raus...Da dürfen Maximal Erdgeschoss + zwei Stockwerke gebaut werden.

Außerdem ist es oft so, dass Grundstücke mehrmals weiter verkauft werden bevor gebaut wird. Das treibt auch die Preise in die Höhe. Wie gesagt, da müsste der Staat ansetzen... ph34r.gif

Bearbeitet von Jean am 4 Nov 2020, 08:59

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andreas
  Geschrieben am: 4 Nov 2020, 09:02


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QUOTE (Jean @ 4 Nov 2020, 08:51)
Na bei meinen Eltern reizen sie schon das maximum aus der Baudichte raus...Da dürfen Maximal Erdgeschoss + zwei Stockwerke gebaut werden.

und genau das ist das Problem in München - es wird zu wenig aus dem teuren Platz gemacht. Im Prinzip darf ich bei uns im Kaff fast das gleiche Bauen 2 Vollgeschosse plus Dachgeschoss...

Ich bin letztens mal die Weltenburgerstraße runter gefahren, da haben sie tatsächlich mitten in München ein Doppelhaus in E plus D gebaut.... Das kanns halt auch nicht mehr sein, wenn man gleichzeitig überlegt, die letzten freien Ecken mit Neubaugebieten zuzupflastern....

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Jean
  Geschrieben am: 4 Nov 2020, 09:04


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QUOTE (andreas @ 4 Nov 2020, 09:02)
und genau das ist das Problem in München - es wird zu wenig aus dem teuren Platz gemacht. Im Prinzip darf ich bei uns im Kaff fast das gleiche Bauen 2 Vollgeschosse plus Dachgeschoss...

Ich bin letztens mal die Weltenburgerstraße runter gefahren, da haben sie tatsächlich mitten in München ein Doppelhaus in E plus D gebaut.... Das kanns halt auch nicht mehr sein, wenn man gleichzeitig überlegt, die letzten freien Ecken mit Neubaugebieten zuzupflastern....

Na ja...man muss sagen, auf der Straße gibt es dort eh nur EG + 2 Geschosse... Es ist halt ein Unterschied ob ich ein einzelnes Gebäude neu baue oder ein ganzes Komplex. Warum sie bei mir damals nicht höher gebaut haben habe ich auch nicht verstanden. Da hätte man statt 150 Wohnungen 200 bauen können... rolleyes.gif

Bearbeitet von Jean am 4 Nov 2020, 09:06

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Valentin
  Geschrieben am: 4 Nov 2020, 14:25


Kaiser


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QUOTE (andreas @ 4 Nov 2020, 09:02)
und genau das ist das Problem in München - es wird zu wenig aus dem teuren Platz gemacht. Im Prinzip darf ich bei uns im Kaff fast das gleiche Bauen 2 Vollgeschosse plus Dachgeschoss...

Ich bin letztens mal die Weltenburgerstraße runter gefahren, da haben sie tatsächlich mitten in München ein Doppelhaus in E plus D gebaut.... Das kanns halt auch nicht mehr sein, wenn man gleichzeitig überlegt, die letzten freien Ecken mit Neubaugebieten zuzupflastern....

Der Grundstückspreis richtet sich in München aber bei größeren Bauten nach der genehmigten geplanten Gebäudefläche. Für jeden genehmigten qm steigt der Verkaufspreis des Grundstücks.
Nicht nur bei den Rodenstockhöfen ist der Grundstückspreis dann so hoch, daß der Bauträger froh sind, trotz sehr hoher Quadratmeterpreise bei den Eigentumswohnungen, das Projekt noch mit einem Gewinn abzuschließen.

Grundproblem der Preise in München ist einfach die Endlichkeit des Baugrundes. Er ist nicht vermehrbar, sein Wert steigt dazu in heutigen Inflatiosnzeiten überdurchschnittlich.

Nach ihren Verkäufen unter der Ära Ude hat die Stadt leider keinen Grund mehr, um dauerhaft günstigen Wohnraum zu schaffen. Stattdessen wird das Problem nur mit sehr viel Geld in die Zukunft der nächsten Generation verlagert (zeitlich begrenzte Mitpreisbindungen, Münchenmodell).

Langfristige Lösungen wie in andern Städten werden nichteinmal begonnen. Dabei hat z.B. Wien damals mit den Gemeindebauprogramm begonnen, als die Stadt nach dem 1. WK finanziell am Boden lag.

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Iarn
  Geschrieben am: 9 Dec 2020, 17:02


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RU Trotz Corona wurden in den ersten 3 Quartalen 2020 in München mehr Wohnungen genehmigt (+?) und gebaut (+27%).

Anscheinend hat man mittlerweile den Wohnungsbau ganz gut im Griff.

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Valentin
  Geschrieben am: 9 Dec 2020, 20:02


Kaiser


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QUOTE (Iarn @ 9 Dec 2020, 17:02)
RU Trotz Corona wurden in den ersten 3 Quartalen 2020 in München mehr Wohnungen genehmigt (+?) und gebaut (+27%).

Anscheinend hat man mittlerweile den Wohnungsbau ganz gut im Griff.

Interessante Beschreibung für den Zustand, wenn güstiger Wohnraum durch mehr qm Luxuswohnraum ersetzt wird.

(Die Bauträger können eigentlich nichts dafür, da bei den hohen Bodenpreise ohne Luxuswohnungen die Projekte nur Verluste bringen würden)

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Jean
  Geschrieben am: 9 Dec 2020, 20:05


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QUOTE (Valentin @ 9 Dec 2020, 20:02)
(Die Bauträger können eigentlich nichts dafür, da bei den hohen Bodenpreise ohne Luxuswohnungen die Projekte nur Verluste bringen würden)

Da sind wir uns einig. Das eigentlich Problem ist die Bodenpreis Spekulation.

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imp-cen
  Geschrieben am: 10 Dec 2020, 00:35


Kaiser


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Wie viel m² bekommst du für 200.000 Euro?

Antwort: in München 21qm
Na Prima!

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Iarn
  Geschrieben am: 10 Dec 2020, 12:08


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Das Problem war in München ja, dass man jahrelang viel zu wenig gebaut hat. Ähnlich wie Erdogan mit dem Thema Inflation und Zinsen, war ja Ude beim Thema Mieten ja der Meinung, dass er mit genügend Sturheit die Marktmechanismes umbauen kann (weniger bauen, damit der Immobilienhype abflacht).

Nachdem man jetzt nahezu doppelt so viel baut wie in den Ude Jahren, bin ich der Mienung dass man das Thema Wohnungsbau mittlerweile im Griff hat. Natürlich wird es noch etliche Jahre bauen, bis der Wohnungsmarkt wieder im Gleichgewicht ist.



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EasyDor
  Geschrieben am: 10 Dec 2020, 12:36


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QUOTE (Valentin @ 4 Nov 2020, 14:25)
Der Grundstückspreis richtet sich in München aber bei größeren Bauten nach der genehmigten geplanten Gebäudefläche. Für jeden genehmigten qm steigt der Verkaufspreis des Grundstücks.
Nicht nur bei den Rodenstockhöfen ist der Grundstückspreis dann so hoch, daß der Bauträger froh sind, trotz sehr hoher Quadratmeterpreise bei den Eigentumswohnungen, das Projekt noch mit einem Gewinn abzuschließen.

Grundproblem der Preise in München ist einfach die Endlichkeit des Baugrundes. Er ist nicht vermehrbar, sein Wert steigt dazu in heutigen Inflatiosnzeiten überdurchschnittlich.

Und genau das ist der Punkt an dem man ansetzen müsste... E+4+D/E+5 sollte innerhalb des Stadtgebietes Standard sein, trotzdem ist selbst in komplett neuen Wohngebieten wie am Südfriedhof/Hochäckerstr. E+3 (vielleicht zu 25% E+4) die Regel.
Dabei könnte man dort so richtig in die Höhe bauen - E+12 ist bei Neubauten schon lange kein Inbegriff mehr für Plattenbau, sondern Bergpanorama etc.
Da könnte man dann auch eine schöne Preisstaffelung unterbringen... E mit Gartenanteil für Familien zum mittleren Preis, 1-6 dann recht günstig und ab da steigt der Preis pro Stockwerk.
Nur das traut man sich aus irgendeinem Grund nicht... Da werden überall die gleichen liegenden Bauklötze gebaut anstatt dass man mal den einen oder anderen aufrichtet...

Auch im Bestand könnte man an der einen oder anderen Stelle höher gehen und die Mehreinnahmen durch Luxus des weit oben wohnens dafür nutzen die unteren Stockwerke zumindest einigermaßen günstig verkaufen zu können.

Da man das aber nicht tut haben wir genau den bereits angesprochenen Effekt... Die Kosten für den Neubau inkl. Grund sind so hoch, dass er sich nur mit purem Luxus rechnet.
So entstehen dann so fast schon erschreckende Beispiele wie das "Haus Friedrich" in der Friedrichstr. wo man auf einen qm-Preis von über 21.000 Euro kommt und dafür natürlich der absolute Luxus geboten werden muss....
Wer kann sich sowas noch leisten außer dem Scheich als Ferienwohnung?

So ein Haus habe ich übrigens auch um die Ecke (BJ. 2011 oder so)... Da wohnt fast keiner dauerhaft drin, das sind fast alles mehr oder weniger Zweit- oder Drittwohnsitze von irgendwelchen Oligarchen.
Für den Bauträger hat sichs gerechnet, die Wohnungssituation verschlechtert sowas nur... Dann ist der Platz nämlich ganz verloren...

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The definition of insanity is doing the same thing over and over and expecting different results.
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Rohrbacher
  Geschrieben am: 10 Dec 2020, 16:59


Lebende Forenlegende


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Wohnort: ja


QUOTE (EasyDor @ 10 Dec 2020, 12:36)
E+4+D/E+5 sollte innerhalb des Stadtgebietes Standard sein, trotzdem ist selbst in komplett neuen Wohngebieten wie am Südfriedhof/Hochäckerstr. E+3 (vielleicht zu 25% E+4) die Regel.
Dabei könnte man dort so richtig in die Höhe bauen - E+12 ist bei Neubauten schon lange kein Inbegriff mehr für Plattenbau, sondern Bergpanorama etc.

Ne, für mich ist das dann eigentlich dann schon "Plattenbau". wink.gif

Aber die Immobilienfirmen werden schon wissen, was tatsächlich gefragt ist und was für sie (!) wirtschaftlich zu bauen ist. Wir hatten das hierzuforum ja schon öfter mal. Meiner Kenntnis nach werden Wohngebäude wegen steigender Auflagen u.a. in Sachen Brandschutz recht schnell recht teuer, sodass sich ein, zwei Stockwerke mehr für ein relativ einfaches Wohnhaus gar nicht rentieren. Ich weiß nicht wie das in München mit'm Wasserdruck aussieht, bin mir aber recht sicher, dass es in einen 6. oder 8. Stock auch nicht mehr von allein raufläuft bzw. vielleicht schon, aber nicht mit dem Druck, den man haben will, vor allem dann wenn alle gleichzeitig duschen. Bei Mehrpersonenhaushalten ist der Wasserverbrauch klassischerweise eher seriell, wenn die Bude nicht überdurchschnittlich viele Bäder haben sollte. Und dann will das Abwasser auch wieder raus, dann muss das meist nicht ganz neue Kanalnetz das abkönnen. Die Bauhöhe E+3 entspricht halt vielfach dem Altbestand für den sicherlich die ganze Infrastruktur jenseits der Neubauviertel vor Jahrzehnten mal grob ausgelegt worden ist. Das eigentliche Problem ist, dass München heute über 50% Singlewohnungen hat. Ausgerechnet in München dürfte der Verbrauch von Wohnraum pro Einwohner im Landesschnitt überraschend hoch sein, was sich auch im Flächenverbrauch niederschlägt, wenn heutzutage jeder auf seinen eigenen 60 qm (Wohnfläche + Bad + Nutzfläche + Verkehrsfläche z.B. Flure und Treppenhäuser) wohnt. Das Äquivalent wäre ein familiärer Vierpersonenhaushalt auf umgerechnet 240 qm. Durchschnittlich hat sich die Wohnfläche pro Einwohner in Deutschland seit den 60ern verdoppelt und zwar in der Stadt durch die massive Vereinzelung deutlich mehr als auf dem Land. München hatte ja im Baubestand der 70er Jahre schonmal fast so viele Einwohner wie heute. Wie hat das wohl funktioniert? ...

Gegen diesen Trend zur (immer größeren) Singlewohnung anzubauen ist, wenn man mal ehrlich ist, eigentlich auch so sinnvoll wie immer neue Straßen zu bauen, damit immer mehr Leute allein mit immer größeren Autos fahren und parken können statt mit'm Zug.

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EasyDor
  Geschrieben am: 10 Dec 2020, 17:41


Lebende Forenlegende


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QUOTE (Rohrbacher @ 10 Dec 2020, 16:59)
Aber die Immobilienfirmen werden schon wissen, was tatsächlich gefragt ist und was für sie (!) wirtschaftlich zu bauen ist. Wir hatten das hierzuforum ja schon öfter mal. Meiner Kenntnis nach werden Wohngebäude wegen steigender Auflagen u.a. in Sachen Brandschutz recht schnell recht teuer, sodass sich ein, zwei Stockwerke mehr für ein relativ einfaches Wohnhaus gar nicht rentieren. Ich weiß nicht wie das in München mit'm Wasserdruck aussieht, bin mir aber recht sicher, dass es in einen 6. oder 8. Stock auch nicht mehr von allein raufläuft bzw. vielleicht schon, aber nicht mit dem Druck, den man haben will, vor allem dann wenn alle gleichzeitig duschen.

Am wirtschaftlichsten ist (leider) immer so teuer wie möglich... wink.gif
Wenn man eine Wohnung mit hohen qualitativ hochwertigen Türen austattet, edles Parkett reinlegt und den Bädern schöne große Fliesen und edle Armaturen verpasst, dann macht das zwar tatsächlich nur ein paar wenige Tausend Euro Mehrkosten aus, aber das Klientel ist gleich ein ganz anderes.
Der Lohn macht das meiste aus, und der ist der gleiche bei einer Designer- und einer Baumarktfliese. Da ist viel Psychologie drin...
Ich habe ein anderes Beispiel um die andere Ecke, da wurde auf einem großen ehemaligen Firmengelände eine Wohnanlage mit ~100 Wohnungen gebaut, alle (vor 10 Jahren schon) weit jenseits der halben Million verkauft und die streiten sich bis heute mit dem Bauträger wegen Mängeln, ein Gebäudeteil ist seit 4 Jahren (!) eingerüstet... Sprich billig billig hingezimmert und teuer teuer verkauft... Das beste war, wo in der Decke über der Kasse des im EG befindlichen Supermarktes die Abwasserleitung geplatzt ist. Während der Öffnungszeiten natürlich.......

Es ist übrigens der 8. Stock. wink.gif Ab dem muss man den Wasserdruck erhöhen (meistens gibts dafür eine normale Strangleitung die Stockwerke 1-7 versorgt und dann noch eine mit Pumpe die für 8+ zuständig ist).
Zusätzlich gelten ab da noch ein paar andere Auflagen wie Brandschutz etc. weils dann ein "Hochhaus" ist.

Mich wundert es halt, dass man in den von dir angesprochenen 70ern so ohne weiteres so hoch bauen könnte und heute gefühlt absichtlich niedrig bleibt.
Klar, in so einen Taubenschlag mit 30 Einzimmerwohnungen pro Etage und derer 10 bekommt man 300 (Single-)Haushalte. Nur, wer außer einem Student will das heute noch?
Damals war es ja auch noch ohne weitere möglich das als Singlewohnung zu haben, nebenbei zu sparen und sich dann nach der Hochzeit das Häuschen in Trudering als Familiendomizil leisten zu können.
So ein Häuschen, wenn denn überhaupt mal was im Stadtgebiet zu verkaufen ist, kostet im Schnitt im Bestand (!) mit normaler Ausstattung 1,8 Mio Euro habe ich letztens gelesen... Sprich das erbt man oder man ist auf einer mindestens mittleren Managementposition.......

Interessant wird es die nächsten Jahre, wenn sich Homeoffice wirklich einen so großen Anteil behält wie prognostiziert. (Wünschenswert wäre es ja - wer nur am Computer arbeitet muss nun wirklich nicht jeden Tag Energie verschwenden und Luft verschlechtern..)
Dann wird es die Leute vermehrt aus der Stadt ziehen, preisbedingt aber wohl außerhalb des S-Bahn-Einzugsbereiches. Eine S-Bahn-Station im Ort, selbst Nachbarort, macht mit dem Immobilienpreis schnell mal x2....

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Iarn
  Geschrieben am: 19 Jan 2021, 21:27


Lebende Forenlegende


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SZ zu dem Umbauplänen des Karstadt Gebäudes zwischen Hauptbahnhof und Stachus
Neben den interessanten städtebaulichen Aspekten gehört auch, dass man anscheinend einen unterirdischen Durchgang mit Ladenzeile zwischen dem Hauptbahnhof Sperrengeschoss und dem Stachus Sperrengeschoss schaffen möchte.

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spock5407
  Geschrieben am: 19 Jan 2021, 22:01


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Und drin sind dann wieder die gleichen Ketten, die es schon überall in jedem 0815-Einkaufszentrum gibt.
Von vielen kleinen Lädchen und den Büros lässt sich vmtl. dann mehr Miete/Pacht kassieren. Jaja.

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München, Stadt der Nachfrage und Gerechtigkeit. Make Munich Tram Great Again!
#zpool create poolname raidz2 /dev/da0 /dev/da1 /dev/da2 /dev/da3 /dev/da4 /dev/da5
    
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